文/记者 邓其锋　配图/记者 陈晓华

　　编者按：

　　今年年初，国内一些大中型城市房价上涨过快、房市过热。4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，一些城市的房产市场开始降温，甚至出现由“热”转“冷”迹象。

　　新政环境下，丽水市区房地产市场状态如何？丽水的购房政策又有怎样的变化？惠及全民的“有所居、有好居”的住房梦想距我们有多远？

　　【现状】成交量开始下降观望氛围浓厚

　　河南青年郑一舟2005年大学毕业后就到丽水工作。有了一定的经济基础后，他开始考虑在市区购买一套属于自己的商品房。按他的话说，今年要在自己的家里实现两个目标，一是结婚，二是观看南非世界杯。

　　去年10月至今，郑一舟看了30多套房，既有新房也有二手房，却一直没有购买。国家房地产新政出台后，他放缓了看房的脚步。“先租房凑合一段时间，买房的事等等再说，或许会出现更好的购房机会。”目前的买房者中，郑一舟的想法具有典型的代表性。

　　5月7日，记者到市区两处新楼盘探访，与售楼工作人员进行了交谈。

　　记者：你们还有没有房子卖？

　　销售人员：有，都是准现房，一房一价。

　　记者：今天好像来看房的人不多？

　　销售人员：我们剩下的房源不多了。最近前来看房的人不多，买房的也不多，通过电话等咨询的市民还是蛮多的。

　　记者：前段时间销售情况怎么样？

　　销售人员：今年年初以来，销售情况一直不错。这几天成交量有所减少。

　　新房的销售状况同样发生在二手房市场。5月8日上午，记者走进市区一房产中介，负责人老郑正在专心地玩电脑游戏。今年，老郑从未像现在这样清闲过，往日的这个时候，他都是在外边跑，带购房人四处看房。

　　“国家房地产新政出台前后，我的生意发生了根本性变化。之前，每天都要带买房人去看10余套房子；现在，很少有人来看房，即便有也都是来咨询的。房子的买卖双方都处于观望状态，一单生意谈个两三天，也未必有结果。”老郑这样介绍道。

　　正当记者与老郑交谈时，两位年轻人前来看租房信息。老郑连忙站起身来招呼他们。“以前主要还是做售房中介，租房可有可无，现在只要有生意都想着尽量做成，不管是售房还是租房。”老郑笑着说。

　　观望气氛浓厚的市场现状在市行政审批中心房产交易窗口得到体现。5月6日、5月7日，记者曾两次到这一窗口，发现前来办理过户手续的市民并不多，工作人员介绍，3月至4月上旬，这里每天都挤有很多人。

　　观望气氛浓厚直接导致市区房产成交量的明显下降。市建设局网站上公布的二手房交易信息显示：今年1月成交92套；2月成交54套；3月成交227套；4月则成交345套。业内人士认为，前四个月二手房成交量增长迅猛，但4月的成交量主要是集中在当月上旬，从5月的前10天看，本月的成交量应处于明显的下降状态。

　　业内人士分析，当前，丽水房产市场受国家政策调控影响明显。房产市场的观望氛围有可能会在一、二个月之后消散，期间成交量或许有短期的上扬。

　　【房贷】

　　首套房享有的利率优惠有所缩水　二套房利率略有变动

　　国家房地产新政出台后，市民王志英开始越来越担心自己的负担会加重。去年，她在市区购买了个人的首套住房，从中国银行丽水分行贷款30万元，享受贷款的7折利率优惠。王志英咨询后确认，已经贷出的住房贷款尚未接到利率提高的通知。王志英的心情才慢慢平静下来。

　　王志英的心情波动折射着普遍的社会现象。当今时代中，越来越多的市民开始选择贷款购买住房。因此，房贷利率的杠杆即便是微微一颤，很多家庭经济收支的“跷跷板”就会跟着跳动。

　　今年年初起，丽水各商业银行对首套房贷款利率开始调整，普遍提高原来的享受基准利率7折优惠，并且主要是服务市民购买90平方米以下的自住房和保障性住房。少量优质客户在购买首套住房才享有更为优惠的利率。

　　中国建设银行丽水分行行长徐小康对首次贷款购买住房进行了详尽的解答，购买首套自住房且建筑面积在90平方米以下的家庭，贷款首付款比例不得低于20%，购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。首付款比例在20%(含)至30%的，利率不低于基准利率的0.90倍；首付款比例在30%(含)至40%的，利率不低于基准利率的0.85倍；首付款比例在40%(含)以上的，利率不低于基准利率的0.80倍。优质客户购买首套房仍有利率下浮优惠，下浮的最高限额是基准利率的0.1倍。

　　徐小康介绍，建行对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，标准是贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　目前，一些商业银行已经暂停受理发放购买第三套及以上住房贷款。由此看出，房贷利率的调整主要针对的是购买第二套及以上住房的市民。以贷款100万元购买住房为例，按揭还款期限为20年，假如属于购买首套房且享有利率7折优惠，如果属于二套房利率是基准利率的1.1倍，那么后者比前者每月要多还1300多元，两者的总利息相差32万多元。

　　房屋套数的认定是购房人享有房贷利率尺度的标准。以前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”；现在，则以家庭为单位以房屋数量来认定是否为第二套、第三套或以上住房。

　　由于担心房贷政策收紧会增加日常负担，已贷款买房的一些市民开始考虑提前还贷。中国工商银行丽水分行行长助理叶燕春说，是否提前还贷要根据个体情况而定。总体而言，在当前低利率水平的情况下，客户提前还贷并非明智之举。房贷客户完全可以对闲余资金进行理财。

　　相比于商业贷款的变动，市区住房公积金贷款现在未有调整。5月7日，记者在市公积金管理中心了解到，使用公积金贷款购房，每人贷款最高限额40万元，夫妻双方共同贷款最高限额60万元。目前，如果购房者首套房使用商业贷款，第二套房使用公积金贷款，仍然可以享受公积金贷款的低首付、低利率。如果购房者首套房公积金贷款已经还清，购买第二套房也可以继续申请使用公积金贷款。

　　【税收】

　　政策已有所调整 住房保有环节税收预计会有新规

　　作为购房者，除了购房贷款利率的变动外，最为关心的就是税收政策的调整。记者为此到市地税部门进行了采访。

　　目前，新房交易中的税收政策未有大的变动，二手房交易中的税收政策有所调整。其中，营业税政策的调整对二手房交易影响最大，并且个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

　　根据调整后的政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额的5%征收营业税；超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按全额的5%征收营业税；超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额的5%征收营业税。

　　按照调整后的营业税政策，一套价格在100万元且购房期限在5年以内的二手房，交易时要交几万元的营业税。业内人士分析，二手房交易中税收政策的调整，对于投机性购房者是一个打击。

　　位于市区中山街的一家房产中介负责人则说，由于丽水市区的二手房源并不能满足需要，交易中卖家往往把所增加的税收转嫁给买家，税收政策调整对房产市场的活跃与否影响并不大。

　　“丽水市区二手房交易中是严格按照国家税收政策执行的。”市地税局税政处处长叶英东介绍，国家房地产新政主要针对的是不合理住房需求的居民以及炒房者，丽水在房产交易中的税收政策，也是按照这一理念展开的。

　　叶英东说，目前，国家相关部门正在研究制定引导个人合理住房消费和调节个人住房收益的税收政策，预计今后将出台房产保有环节税收新规，拥有二套或者更多套住房的人可能要交更多的税收。

　　【未来】

　　住房条件持续改善 保障性住房惠及更多的困难市民

　　5月5日，经过48轮激烈竞价，浙江新湖房地产集团有限公司以21.62亿元，竞得市区江滨区块厦河湖三幅国有建设用地使用权。挂牌出让的三块土地位于厦河湖周边，出让总面积为191050平方米，建筑面积431688平方米。

　　代表新湖参与竞拍的新湖中宝股份有限公司投资部副总经理卢卫卫，拿下地块后喜悦之情溢于言表。卢卫卫认为，丽水风光秀丽，山清水秀，适宜人居，到丽水投资房地产为丽水市民造福十分荣幸。

　　市国土资源局相关负责人表示，此次出让地块的楼面价每平方米在5000元左右，成交价格在理性范围内。此次参与竞拍的企业实力普遍较强，房地产开发的经验比较成熟，企业资金和市场把握能力很强，有利于推动丽水房地产市场的健康可持续发展。

　　业内人士分析，继绿城之后，又一家大型房地产开发企业涉足丽水楼市，足以说明市区房地产市场的发展态势。随着住房用地的有效供给，住房供应结构将得到进一步优化，同时对市民改善居住条件十分有利。

　　近年来，市区在改善居民居住条件的同时，进一步加快保障性安居工程建设，通过完善住房建设规划，建立完善以普通商品房、经济适用房、廉租住房为主体的多层次、多形式的住房保障体系，积极探索和实施经济租赁房、人才公寓、农民工公寓，解决不同层次人员住房问题。

　　撤地设市以来，我市相继开发了北苑新村、东苑小区、水木清华苑等经济适用房项目，共18.92万平方米，已安排1834户，目前还有7.3万平方米的天宁经济适用房和7万平方米的水东经济适用住房在建。市建设局明确提出，今年提供经济适用房500套、人才公寓100套。

　　2004年，市本级正式启动廉租房制度，当年我市就有符合条件的62户“双困”户成为第一批享受到廉租房保障的家庭。今年，市区将进一步做好廉租住房保障扩面工作，实现低保标准2倍低收入住房困难家庭应保尽保。

　　同时，市本级其它在建的安居房项目还有8个，其中丽华农民公寓一期通过验收、二期主体完工，城中公寓一期主体结顶，天宁拆迁安置房主体结构工程完工，新建农民公寓部分开始主体施工，接官亭小区二期正在基础施工，上沙溪拆迁安置小区已开工建设，江滨农民拆迁安置房项目已立项。

　　【观点】

　　让房子回归到本身的居住功能 推进房市持续健康发展

　　国家房地产新政出台后，房市有着怎样的走向？记者于近日采访了丽水学院经济与管理学院院长麻朝晖等经济专家。

　　麻朝晖认为，国家出台房地产新政的目的很明确，就是坚决遏制部分城市房价的过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重大民生问题。采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，势在必行。

　　根据国际惯例，比较合理的房价应该是家庭年收入的6到8倍。而此次国家调控房地产市场，主要是让房子回归到本身的功能，也就是供人居住的功能，遏制房屋炒作。目前，购房限制的主要是第二套房、第三套房，首次购买中小户型的商品房还是享有诸多优惠。

　　专家预计，现在，商品房的需求十分旺盛。就房价来说，短期内可能会出现波动，甚至是回调，但总体趋势是平稳发展。相比而言，国家的房地产新政有可能对二手房市场影响更大。

　　专家认为，推进房地产市场的健康发展，要多管齐下，既要增加土地供应，加强市场监管，坚决抑制不合理住房需求，也要加快保障性安居工程建设，让市民有房住，逐步住好房。